часто задавАемые вопросы

Как я буду платить налоги?
Независимо от избранного формата/сценария финансирования, средства инвестора переводятся в Германию в качестве кредита. В том случае, если проценты по кредиту близки к рыночным ставкам, они признаются налоговой инспекцией в качестве расходов. Для кредитов, предоставляемых под залог, рыночная ставка может составлять от 1,5 до 4%. Для кредитов, предоставляемых без залога, рыночная ставка составляет от 6 до 12%. Признается налоговой инспекцией и кредитная ставка, включающая в себя как фиксированный процент, так и долю от прибыли проекта. Если кредит предоставляется иностранным лицом, проценты по нему в Германии налогами не облагаются. Таким образом, инвестор уплачивает налоги в той стране, из которой предоставлялось финансирование. Таким образом, через кредитную ставку, по которой они финансируют собственные предприятия в Германии, инвесторы могут гибко настраивать как желательный уровень налоговой нагрузки, так и место взимания налогов.
Как стать инвестором?
Следует подать заявку и подтвердить свои намерения.
Каким образом обеспечивается финансирование проекта вцелом, если инвестор предоставляет только собственный капитал?
При строительстве жилья, собственный капитал должен составлять в зависимости от структуры расходов от 20 до 30% общей стоимости реализации проекта. Если инвестор обладает этими средствами в нужном объеме, то возникает возможность использования одного из трех механизмов: o Долевое финансирование (см. статью MaBV словаря); o Финансирование долевого строительства ( см. статью Bauträgerfinanzierung словаря) o Проектное финансирование (см. статью Projektfinanzierung словаря) Выбор одного из этих механизмов определяется, прежде всего, целями застройщика. Если он предполагает продать всю возведенную в рамках проекта недвижимость, то возможно использование механизмов долевого финансирования. В том случае, если на старте проекта удается заключить договора продажи на большую часть реализуемой недвижимости, то застройщик может обойтись без заемных средств. Получив от покупателей первый транш (25% от конечной стоимости недвижимости), он обычно имеет возможность возвести коробку дома, что дает ему возможность затребовать с дольщиков второй транш (28% от конечной стоимости недвижимости). И т.д. Если застройщику не удается уже «на старте» продать нужный объем недвижимости, или в том случае, если застройщик хочет снизить риск недофинансирования по ходу реализации проекта, то он может воспользоваться механизмом банковского финансирования долевого строительства. Суть его состоит в том, что банк, убедившись в наличии достаточного спроса на недвижимость, открывает клиенту контокоррентную линию, способную покрыть до 100% от стоимости строительно-монтажных работ. Все деньги, поступающие от дольщиков ,поступают на другой счет. Таким образом, банк гарантирует дольщикам, что в случае незавершения проекта их средства смогут быть возвращены (подробно в статье zwei Konten Modell словаря). Если же застройщик не заинтересован в том, чтобы сбывать возведенную недвижимость, то он может воспользоваться проектным финансированием. Объем возможного финансирования определяется банком исходя из потенциальных арендных поступлений. В связи с низкими учётными ставками, сумма финансирования может превышать сумма ожидаемых арендных поступлений в 14-18 раз.
Как именно работает механизм долевого финансирования в Германии?
В основе системы долевого финансирования лежит специальный закон: Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Этот закон регламентирует условия для взаимодействия застройщика и покупателя жилья. Основные положения: o Средства, получаемые от дольщикjв могут использоваться только целевым образом. o Застройщик несет ответственность за полную реализацию проекта, то есть за то, что приобретенная дольщиком недвижимость будет возведена o Оплата застройщика осуществляется по мере реализации работ. В законе предусмотрены 12 подрядов (см. подробно в статье MaBV словаря). Однако на практике их группируют в 5-7 траншей. Уже по факту начала строительных работ застройщик получает первый транш в размере 25% от конечной стоимости жилья. Последний транш в размере 5% поступает после полного ввода здания в эксплуатацию и при наличии банковской гарантии на покрытие ущерба от невыполненных или некачественно выполненных работ.